不動産投資

不動産投資で初めの物件は何を買う?【新築マンションはやらない】

今回は私が考えている不動産投資の最初の物件についてお話ししていきます。

私の属性から話すと、現在23歳、年収400万円の平凡サラリーマンです。本業は不動産仲介で雇われており、副業では毎月1万円以下のブログを運営しています。

こんな低属性のサラリーマンですが、不動産投資を計画しており日々どのような物件がいいのか考えたり、サイトで検索したり、不動産投資や税知識について勉強しています。

ガサリーマン井上

今回は私の属性でも買い進めていけるであろう現実味のあるシミュレーションをしていきます!

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不動産投資で初めの物件は何を買う?

結論から言いますと、

木造アパート1棟

が最初の物件としてベストではないかと考えています。

それ以外にも私の考える最初の物件は、

  1. 現金築古戸建て投資
  2. 中古ワンルーム,1K投資
  3. 木造アパート1棟

ここら辺が現実的ではないかと思います。

仮にサラリーマンとしての年収が400万円でも、貯金が3,000万円あったりすれば別の道があると思いますので、属性と資産額に対して臨機応変に拡大していくといいと思います。

現金築古戸建て投資

その名前の通り、

古くなった戸建てを現金で購入して貸し出す手法となっています。

メリット

  1. 手持ち資金が少なくても始められる
  2. 利回りが高い
  3. 改装することで買った時よりも高く売れる場合がある
  4. ファミリー層に住んでもらえる可能性が高く、長い期間入居してもらえる

デメリット

  1. 1戸所有だと、入居があるかないかなので、収入が1か0
  2. 拡大スピードが比較的遅め
  3. 土地需要をしっかりと調べる必要がある
  4. DIYなどでできるだけ出費を抑える必要がある

このあたりがメリットデメリットとなります。

デメリットも同じだけ記述しましたが、

現金築古戸建て投資は、土地選びさえしっかりしていれば、銀行での有志の際に負債なしで土地を積算価格で評価してくれるので次に繋げやすくなります。

そのため最初の物件としてはとてもいい手法だと思います。

特に休みの日にすることがない、動ける方はDIYで部屋を綺麗にしたり、客付のために動いたりすることで収入に繋がりますし、

ブログやYoutubeでその様子を投稿することで、広告収入や企業からのコラム以来なども見込めるのでビジネスとしてやっていけるのではないかと考えています。

中古ワンルーム,1K投資

都心や立地のいいマンションの1室に投資する手法となります。

私個人はこれがあまり好きではなく、

将来的にも手を出すことはないと思っていますが、

住宅ローンなどを利用して低金利で購入するという手法ならばありかなと思っています。

メリット

  1. 手持ち資金が少なくても始められる
  2. 需要が高い土地なら高い確率で入居が見込める
  3. マンションなのでセキュリティ面が良い

デメリット

  1. 入居がなければ収入が0か1
  2. 管理費や修繕費などがかかる
  3. 1棟丸々の所有ではないので、共有部や他の部屋の変更が難しい
  4. 土地所有という資産が残らない

なぜ私が中古ワンルーム1室投資を嫌うかというと、

  1. 戸建て投資よりも利回りに期待ができない
  2. 管理費や修繕費がかかる
  3. 共有部や他の部屋のことに関して、他人との相談が必要
  4. 築年数が古くなると、売りづらく、また、建て替えるという選択肢が難しい(出口戦略に気をつける)

このあたりの理由で私は魅力を感じておりません。

ガサリーマン井上

私個人の意見としては、最初の物件は苦労してでも自主管理、もしくは自主管理に近い運営をして修繕の相場観や管理ノウハウを身に付けた方が後々のことを考えるといいかなと思っています!

上でも書いたように住宅ローンを組み、実際に住んでおきながら、そのあとに投資用として賃貸に貸し出すということはありだと思います。

サラリーマンという時間がない人たちにとっては管理費や修繕費がかかるが共有部などが綺麗に保たれていたり、どこか故障が出ても対応してくれる管理会社に任せておけば安心という点では最初の物件としてはいいのかもしれません。

木造アパート1棟投資

こちらが私が最初の物件としてベストだと感じている手法です。

メリット

  1. 1棟買えば、4部屋や6部屋などリスクの分散が可能となる
  2. 鉄骨やRCに比べると、利回りが高いものが多い
  3. 1つで収入金額がドカンとアップする

デメリット

  1. 多額の自己資金が必要
  2. 最初の物件としては管理が難しい
  3. 失敗した時のリスクが大きい

このあたりがメリットデメリットとなります。

現金戸建て投資やワンルーム投資に比べるとリスクは高いものの、参入障壁が高い分ライバルがグッと減るやリターンが大きいなどのメリットもあります!

ガサリーマン井上

私は融資を引けるのであれば、木造1棟アパート投資を最初の物件として考えています。

1度に4部屋以上などの管理をしないといけなくなるため、初心者には大変難しいシーンも出てきますし、築古の木造アパートだと修繕費も多くかかってくるといった物件もよくありますので、そこらへんも加味して投資していきましょう!

最初の物件としての木造アパート1棟投資戦略

私が考える最初の物件としての木造アパート1棟戦略は、

  1. 3000万円以下
  2. 表面利回り15%
  3. 家から通える範囲

この3つを軸に考えています。

耐用年数はさほど気にしませんが、

修繕費のかかりそうな物件は一旦冷静に考えて結論を出すこととします。

それに加えて、

木造でなくても鉄骨造でも価格利回り、通える範囲の条件をクリアしていれば投資対象として考えています。

そして融資先としては、

日本政策金融公庫

にアプローチをかけ、

できることなら借り入れ利率2%以下、返済期間20年で組めるように交渉します。

仮に物件価格3,000万円、表面利回り15%とし、借入利率2%の20年、諸費用込みで3,300万円のローンを組んだとしてシミュレーションしてみると、

3,000万円の利回り15%で、
年間450万円、月37.5万円の家賃収入となります。

そして返済額は、

年間200万円、月17万円の返済となります。

年間収入450万円の年間返済200万円だと返済比率は約44%、数値の面から見ても安全経営と言えます。

そのほかの空室率、修繕費や管理費を考えると、月々の手残りは15万円前後になるのではないでしょうか。

最初の物件でCF月15万円、年間180万円となります。
税金などは考慮していないので最終的な手残りは減りますが、本業と不動産収入でさらに加速させていくことが可能となります。

最初の物件で赤字を垂れ流していると、次の物件の融資はおりません。

また積算もなければそれこそ不動産投資の失敗と言えるでしょう。

ガサリーマン井上

サラリーマンをしながら、1つの物件を買うだけで年収180万円アップしたら最高ではないですか?

逆にそれだけ年収上げようと思ったら何年かかることやら。。

まとめ

私は最初の物件として、

木造アパート1棟

をオススメします!

木造アパートを買う条件として、

  1. 3000万円以下
  2. 表面利回り15%
  3. 家から通える範囲

この3つを軸に探しています。

そしてある程度実績を作れたら、融資を使い拡大

月間CF100万円目指して積み上げます!

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